土地を借りている方
自宅を建てる目的で土地を借りて、地代を払い続けてきたけど…
- ①建物を修理したいが、地主さんの許可は必要なのか？
- ②借地上の建物を売ることはできるのか？
- ③借地上の建物を誰かに貸せるのか？
- ④借地（底地）は購入することはできるのか？
こんな場合、誰に相談すればいいのか分からない。
こんな問題を友豊に相談してみませんか？
正しい知識を以って行動することがより良い解決に繋がります。
ぜひ、当社にお手伝いさせてください。
| 借地契約 |
不明な点や変更になっていることは協議、確認を行い、必要であれば契約書を書き直すことも必要です。 特に、借地契約が平成4年7月31日までに成立したか否かは重要なポイントですので、必ず確認してください。 |
|---|---|
| 建物を 修理できるか |
借地上の建物の構造や規模などは、借地権の存続期間や建物の買い取り請求がなされた場合の価格等に影響しますので、地主さんが増改築禁止のよく役を設けることがありますが、建物自体は借地人の所有物ですので、長年に渡って建物を使用すれば、建物のどこかを修理しなければならなくなります。 このような「修理」と言えるようなものは、「増改築」ではありません。増改築禁止特約があっても、修理するのに一々、地主さんの承諾を求める必要はありません。ただし、修理と言ってもごく小規模なものから大規模なものまであります。 大規模なものは、場合によっては増改築にあたる場合があり、無断で建物の増改築をすると契約違反になり、契約を解除されることがあるので、大規模な修繕を行う場合は事前に地主さんと協議したほうが良いでしょう。 |
| 建物を 売却できるか |
建物所有目的の土地賃借権は、建物の譲渡と同時なら譲渡できます （借地権譲渡）。借地権の譲渡については事前に地主さんの承諾が必要となり、承諾なく借地権を譲渡すると、契約違反として土地賃貸借契約を解除される危険があります。 |
| 建物を貸せるのか | 土地は地主さんのもので、借地上の建物は借地人の所有ですので、その建物を貸して賃料を得ることは、原則として借地人の自由ですが、賃貸する場合、借り手側に「借地上の建物」であることを説明しなければいけないため、借り手側に安心して頂くにも予め地主さんに通知しておくことが良いでしょう。 |
| 借地（底地）は買えるのか | もしかすると、地主さんも売りたい思っている場合がありますので、「購入したい」と意思表示を行うことが必要です。 但し、ここで問題となってくるのが、底地の価格です。借地人は「借地権」という権利があり、路線価格（※下記補足説明参照）における財産評価割合40％～60％の価値を有していますが、地主さんより相場価格より借地権価格を差し引いた価格で購入できるとは限りません。 特にお金が絡むことは当事者間ではなかなかまとまらない可能性がありますので、専門家に交渉に入って頂く事をお勧めいたします。 |
※補足説明
路線価（ろせんか）は、地域の路線に面する1㎡当たりの評価額のことで、相続税や贈与税のことで、課税価格を計算する基準となるものであり、相続税や贈与税の基となる相続税路線価と、固定資産税や都市計画税・不動産取得税・登録免許税の基となる固定資産税路線価があります。
上記の「借地権価格」については相続税路線価図の「借地権割合」を参考に算出します。
路線図（国税庁ホームページ）：http://www.rosenka.nta.go.jp/
