借地借家の知識

借地とは

借地とは「建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権」であり、借地借家法では、地上権と賃借権とを同様に扱っています。

借地といえるためには建物の所有を目的とするものであることが必要であり、例えば駐車場としての利用を目的とした土地の賃借権は借地権ではなく、借地借家法の適用はありません。
また、建物については借家との名称となっていますが、全ての建物賃貸借が借地借家法の適用対象とされており、それが居住用のものであるか事業用のものであるかを問わず、居住と関係のない店舗や事務所、工場、倉庫などの建物賃貸借についても借地借家法による規制の対象となります。

新旧法上の借地権の相違点

1.旧法上の借地権

平成4年7月31日までに借地契約が成立していた借地権は、旧法上の借地権となります。
旧法は建物を堅固建物（石造、土造、レンガ造、コンクリート造、ブロック造等）と非堅固建物（木造等）の2種類に区分しています。

借地権の存在期間はあらかじめ定めなかった場合には堅固建物の場合60年、非堅固建物の場合30年と定められています。更新後の存在期間は堅固建物の場合30年、非堅固建物の場合20年です。
この期間中に建物が朽廃したときには借地権は消滅します。

借地権の設定契約において、建物の種類、構造を定めなかった時には、非堅固の建物の所有を目的とするものとみなされます。また、借地権設定契約において存続期間を堅固建物で30年以上、非堅固建物で20年以上と定めた場合には、例外的にこの合意が優先され、借地権は定められた期間で消滅します。しかし、この場合において建物が朽廃しても借地権は消滅しないものと解釈されています。

旧法の借地権を更新時に新法の借地権に切り替えることは原則として不可です。手続的には旧法に基づく借地権契約を貸主・借主間の合意の元で解除し、新法に基づいて新規に借地権契約をすることになります。

2.新法上の普通借地権

平成4年8月1日以降に借地契約が成立した借地権には更新ができる普通借地権と更新ができない定期借地権があります。
新法の普通借地権は堅固建物と非堅固建物の区別がなく、存続期間は一律30年となります。
貸主・借主がこれより長い期間を定めた場合には、その期間が存続期間となります。

3.定期借地権

新法における借地権というと、大概は定期借地権のことをいいます。定期借地権とは更新ができず、期間満了時において借主は土地を更地にして貸主に返還しなければなりません。
貸主にとっては、返還の時期が読めない旧法借地権と異なり、財産の管理がし易くなります。
定期借地権は（1）一般定期借地権、（2）建物譲渡特約付借地権、（3）事業用定期借地権の3種類があります。

(1)一般定期借地権

借地権の存続期間を50年以上として設定されます。期間の満了時に伴って借地契約は終了し、借主は建物を取り壊して土地を貸主に返還する必要があります。

(2)建物譲渡特約付借地権

借地契約後30年以上を経過した時点において、貸主が建物上の建物を買い取ることをあらかじめ約束して契約した借地権です。貸主に建物を譲渡した時点で借地権は消滅します。
マンションなどがこの借地権契約の対象になることが多く見受けられます。
建物譲渡後に借主が建物に居住を希望する場合には、建物の借家契約を締結することになります。

(3)事業用定期借地権

事業用の建物所有を目的として10年以上50年未満の期間を定めて契約される定期借地権で、公正証書により契約が締結されることが要件となります。
一般定期借地権と同様に期間の満了に伴って借地契約は終了し、借主は建物を取り壊して土地を貸主に返還する必要があります。
事業用定期借地権は、事業専用の建物であることが要求されますので、賃貸マンションのような居住目的の建物は対象になりません。

新旧の借地借家法比較